Înțelegerea lui Fannie Mae și Freddie Mac

Asociația Națională a Ipotecilor („Fannie Mae”) și Corporația Federală pentru Ipoteca Acasă ("Freddie Mac") au fost închiriate de Congres pentru a crea o piață secundară pentru creditele ipotecare rezidențiale. Sunt considerate „întreprinderi sponsorizate de guvern” (GSE), deoarece Congresul a autorizat crearea lor și și-a stabilit scopurile publice.

Împreună, Fannie Mae și Freddie Mac sunt cele mai mari surse de finanțare pentru locuințe din Statele Unite. Iată cum funcționează:

• Aveți o garanție ipotecară la cumpărați o casă.
• Creditorul dvs. vinde probabil această ipotecă către Fannie Mae sau Freddie Mac.
• Fannie Mae și Freddie Mac, dețin aceste credite ipotecare în portofoliile lor sau ambalează împrumuturile în titluri de credit ipotecare (MBS) pe care le vând apoi publicului.

Teoria este că, prin furnizarea acestui serviciu, Fannie Mae și Freddie Mac atrag investitori care altfel ar putea să nu investească fonduri pe piața creditelor ipotecare. Acest lucru, teoretic, mărește fondul de bani disponibil pentru potențialii proprietari de case.

Chiar dacă Fannie Mae și Freddie Mac au fost înființate în mod congresional, sunt și corporații private, deținute de acționari. Acestea au fost reglementate de către Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană din 1968, respectiv 1989.
Cu toate acestea, Fannie Mae are peste 40 de ani. Președintele Franklin Delano Roosevelt Intelegere noua a creat Fannie Mae în 1938 pentru a ajuta la lansarea pieței naționale a locuințelor după Marea Depresiune. Iar Freddie Mac s-a născut în 1970.
În 2007, EconoBrowser a menționat că astăzi nu există „nicio garanție explicită a guvernului asupra datoriei lor”. În septembrie 2008, guvernul american a pus sechestru atât pe Fannie Mae, cât și pe Freddie Mac.

• Băncile federale de credit la ferme (1916)
• Bănci federale de împrumuturi pentru locuințe (1932)
• Asociația Națională a Creditelor Ipotecare (Ginnie Mae) (1968)
• Corporation Federal Credit Ipotecar (Farmer Mac) (1988)

În 2007, Casa a trecut prin H.R. 1427, un pachet de reformă privind reglementarea GSE. Atunci, generalul controlor David Walker a declarat în mărturia Senatului că „[un] regulator GSE pentru locuințe unice ar putea fi mai mult independent, obiectiv, eficient și eficient decât organismele de reglementare separate și ar putea fi mai proeminent decât unul singur. Considerăm că pot fi realizate sinergii valoroase și expertiza în evaluarea gestionării riscurilor GSE ar putea fi împărtășită mai ușor în cadrul unei agenții. "

A criza ipotecară subprime a avut loc în Statele Unite între 2007-2010, în parte ca urmare a unei economii slăbitoare, dar și ca o bulă a locuințelor care a împins prețurile locuințelor în continuă prăbușire. Casele erau mari, etichetele lor de preț scăzute, dar creditele ipotecare erau ieftine și ușor de obținut, iar cele predominante teoria imobiliară a fost că era inteligent să cumperi (mult) mai multă casă decât ai avut nevoie, pentru că era un solid de investiții. Dacă doreau, cumpărătorii ar putea refinanța sau vinde casa, deoarece prețul ar fi mai mare decât atunci când a fost achiziționată.

Expunerea concentrată a lui Fannie și Freddie la creditele ipotecare rezidențiale din SUA, însoțită de efectul lor mare, s-a dovedit a fi o rețetă pentru dezastru. Când a avut loc inevitabila prăbușire a prețurilor la locuințe, a creat un pic asociat în valorile prestabilite ale creditelor ipotecare, iar Fannie și Freddie au fost care deține sute de mii de credite ipotecare subacvatice - oamenii datorau mai mult, în unele cazuri mult mai mult, casele lor decât casele in valoare de. Această situație a contribuit foarte mult la recesiunea din 2008.

La jumătatea anului 2008, cele două firme s-au extins la aproape 1,8 trilioane de dolari în active combinate și 3,7 trilioane de dolari în garanții de credit nete din bilanț net combinate. În aceeași perioadă, au înregistrat pierderi de 14,2 miliarde de dolari, iar capitalul lor comun a însumat doar aproximativ 1% din expunerea lor la riscurile ipotecare. În ciuda eforturilor din vara anului 2008 de a susține GSE-urile în stare de eșec (Legea privind locuința și recuperarea economică din 30 iulie a dat temporar Trezoreriei SUA autoritatea de investiții nelimitată), până în sept. 6, 2008, GSE-urile au deținut sau au garantat 5,2 miliarde de dolari în datorii ipotecare la domiciliu.

Pe sept. 6, Agenția Federală a Finanțelor pentru Locuințe i-a plasat pe Fannie Mae și Freddie Mac în conservatoriu controlul celor două firme și încheierea de acorduri de cumpărare a stocurilor preferate cu fiecare dintre ele instituţie. Contribuabilul american a plătit, în cele din urmă, o salvare de 187 miliarde de dolari celor două GSE.

O prevedere a salvării a fost că avansarea calității creditelor pentru locuințe susținute de Fannie Mae și Freddie Mac trebuia să se îmbunătățească. Anchetele economiștilor Dongshin Kim și Abraham Park au raportat în 2017 indică faptul că calitatea post-criză împrumuturile sunt într-adevăr mai ridicate, în special în ceea ce privește cerințele privind nivelul raportului datorii / venituri (DTI) și scorurile de credit (FICO). În același timp, cerințele privind împrumutul pe valoare (LTV) au fost desfăcute încă din 2008, ceea ce a permis creșterea constantă a numărului de împrumuturi pentru cumpărătorii de locuințe.

Până în 2017, Fannie și Freddie au plătit 266 miliarde de dolari Trezoreriei SUA, făcând ca salvarea lor să fie un succes extraordinar; iar piața locuințelor s-a redresat. Cu toate acestea, Kim și Park sugerează că monitorizarea continuă a calității creditelor ipotecare ar fi prudentă. În timp ce FICO și DTI sunt indicatori ai capacității debitorului de a-și plăti creditele ipotecare la timp, LTV este un indiciu al dorinței de plată a împrumutatului. Atunci când valoarea casei scade sub soldul împrumutului, oamenii sunt mai puțin susceptibili să plătească ipotecile lor.

• Boyd, Richard. "Aducerea GSE-urilor înapoi? Recuperarea, politica americană pentru locuințe și cazul moral pentru Fannie Mae." Journal of Affordable Law and Development Community Law 23.1 (2014): 11–36. Imprimare.
• Ducas, Ioan V. Criza Ipotecă Subprime 2007–2010. Istoria rezervării federale. 22 noiembrie 2013.
• Cadru, W. Scott și colab. "Salvarea lui Fannie Mae și Freddie Mac." Jurnalul de perspective economice 29.2 (2015): 25–52. Imprimare.
• Kim, Dongshin și Abraham Park. "Cât de sunet sunt recuperările Fannie Mae și Freddie Mac? Există vulnerabilități de repetare a istoricului?" Graziadio Business Review 20 (2017). Imprimare.
• Prezentare generală a produsului 200 întreprinderi sponsorizate de agenție / guvern (GSE)
• Care sunt originile lui Freddie Mac și Fannie Mae?