Cum protejează regula anti-flipping HUD pentru cumpărătorii de case

În mai 2003, Departamentul S.U.A. carcasă și Dezvoltare Urbană (HUD) a emis un reglementarea federală destinat protejării potențialilor cumpărători de practicile de creditare potențial prădătoare asociate cu procesul de „rambursare” a ipotecilor la domiciliu asigurate de Administrația Federală a Locuințelor (FHA).

Datorită regulii, cumpărătorii de locuințe se pot „simți încrezători că sunt protejați de practicile fără scrupule”, a declarat atunci secretarul HUD, Mel Martinez. „Această regulă finală reprezintă un pas major în eforturile noastre de a elimina practicile de împrumut prădător”, a spus el într-un comunicat de presă.

În esență, „flipping” este un tip de proprietate imobiliara strategie de investiții în care un investitor cumpără case sau proprietăți cu unicul scop de a le revinde pentru un profit. Profitul investitorului este generat prin creșterea prețurilor viitoare de vânzare care apar ca urmare a creșterii pieței locuințelor, renovări și îmbunătățiri de capital realizate în proprietate sau ambele. Investitorii care utilizează strategia de redresare riscă pierderi financiare din cauza deprecierii prețurilor în timpul scăderilor pe piața locuințelor.

„Flipping” acasă devine o practică abuzivă atunci când o proprietate este revândută pentru un profit mare la un mod artificial prețul umflat imediat după ce a fost achiziționat de către vânzător, cu mici sau deloc îmbunătățiri apreciabile proprietate. Potrivit HUD, împrumuturile prădătoare se întâmplă atunci când cumpărătorii care nu-i respectă, fie plătesc un preț mult mai mare decât valoarea sa justă de piață sau angajarea la o ipotecă la rate de dobândă umflate în mod nejustificat, costuri de închidere sau ambii.

Termenul „flipping” în acest caz nu trebuie confundat cu practica complet legală și etică de cumpărare a unei persoane aflate în dificultate sau rundown homerealizând îmbunătățiri extinse ale „capitalului transpirațional” pentru a-și ridica cu adevărat valoarea de piață echitabilă și apoi pentru a o vinde pentru un profit.

În conformitate cu reglementarea HUD, FR-4615 Interzicerea de a răsfăța proprietățile în programele de asigurare ipotecară pentru familia unică a HUD, „locuințele recent plătite nu au voie să se califice pentru asigurarea ipotecară FHA. În plus, permite FHA să solicite persoanelor care încearcă să vândă case flipped să furnizeze documentații suplimentare care dovedesc că valoarea justă de piață apreciată a locuinței a crescut cu adevărat semnificativ. Cu alte cuvinte, dovediți că profitul lor din vânzare este justificat.

Doar proprietarul înregistrării poate vinde o casă unei persoane fizice care va primi o asigurare ipotecară FHA pentru împrumut; acesta nu poate implica nicio vânzare sau cesiune a contractului de vânzare, o procedură frecvent observată atunci când cumpărătorul este stabilit să fi fost o victimă a practicilor prădătoare.

• Revânzările care apar după 90 de zile sau mai puțin după achiziție nu vor fi eligibile pentru o ipotecă pentru a fi asigurate de FHA. Analiza FHA a dezvăluit că printre cele mai neobișnuite exemple de împrumuturi prădătoare s-a aflat pe „flipsuri” care au apărut într-un interval de timp foarte scurt, deseori în câteva zile. Astfel, „rapidele flips” vor fi eliminate.
• Revânzările care au loc între 91 și 180 de zile vor fi eligibile cu condiția ca creditorul să obțină un an evaluare suplimentară de la un evaluator independent bazat pe un prag procentual de revânzare stabilit de FHA; acest prag ar fi relativ ridicat pentru a nu afecta negativ eforturile legitime de reabilitare, dar încă descurajează vânzătorii, creditorii și evaluatorii fără scrupule de a încerca să fluteze proprietățile și să defaude Cumparatori. De asemenea, creditorii pot dovedi că valoarea crescută este rezultatul reabilitării bunului.
• Revânzările care au loc între 90 de zile și un an vor fi supuse unei cerințe ca creditorul să obțină suplimentar documentație pentru a sprijini valoarea pentru a adresa circumstanțelor sau locațiilor în care HUD identifică proprietatea care se revanșează ca a problemă. Această autoritate va înlocui pragul scontat mai mare stabilit pentru 90 - 180 zile menționate anterior perioada și va fi invocată atunci când FHA stabilește că poate exista un abuz substanțial într-un anumit anume localitate.

FHA va permite renunțarea la restricțiile de proprietate de revizuire pentru:

• proprietățile dobândite de un angajator sau o agenție de relocare în legătură cu relocarea unui angajat;
• revânzări de proprietăți închise, deținute de o bancă de către HUD în cadrul acesteia Programul imobiliar (REO);
• vânzarea de bunuri de către alte agenții guvernamentale americane;
• vânzări de proprietăți de către organizații nonprofit aprobate de HUD pentru a cumpăra proprietăți unifamiliale cu reducere cu restricții de revânzare;
• vânzarea proprietăților care sunt dobândite de vânzător prin moștenire;
• vânzarea de proprietăți de către instituțiile financiare statale și federale și întreprinderile sponsorizate de guvern;
• vânzarea de proprietăți de către agențiile guvernamentale locale și de stat; și
• vânzări de proprietăți în cadrul Zonele majore declarate prezidențial (PDMDA), numai la emiterea unui aviz de excepție de la HUD.

Restricțiile de mai sus nu se aplică constructorilor care vând o casă recent construită sau construiesc o casă pentru un împrumutat care intenționează să utilizeze finanțarea asigurată de FHA.