Cele mai importante 7 cazuri de domeniu eminent

Domeniul Eminent este actul de a lua proprietate privată pentru uz public. Enumerat în Al cincilea amendament din Constituția Statelor Unite, aceasta oferă statelor și guvernului federal dreptul de a confiscă proprietăți pentru uz public în schimbul unei compensații juste (pe baza valorii juste de piață pentru o bucată de teren). Conceptul de domeniu eminent este conectat la funcționalitatea guvernului, deoarece guvernul trebuie să achiziționează proprietăți pentru infrastructură și servicii precum școli publice, utilități publice, parcuri și tranzit operațiuni.

Șapte cazuri-cheie judecătorească de-a lungul secolelor XIX și XX au permis sistemului judiciar să definească un domeniu eminent. Cele mai importante provocări de domeniu se concentrează asupra faptului că terenurile au fost luate pentru un scop care se califică drept „folos public” și dacă compensația oferită a fost „justă”.

Kohl v. Statele Unite (1875) a fost primul caz al Curții Supreme a Statelor Unite pentru a evalua puterile dominante ale guvernului federal. Guvernul a confiscat o parte din terenurile petiționarului fără compensații pentru construirea unei oficii poștale, a unui birou vamal și a altor facilități guvernamentale din Cincinnati, Ohio. Petiționarii au susținut că instanța nu are competență, guvernul nu ar putea achiziționa terenul fără legislație corespunzătoare și ca guvernul să accepte o evaluare independentă a valorii terenului înainte compensatoare.

Într-o decizie pronunțată de Justice Strong, instanța a hotărât în ​​favoarea guvernului. Potrivit opiniei majorității, domeniul eminent este o putere esențială și esențială acordată guvernului prin Constituție. Guvernul poate elabora legislație pentru a defini în continuare un domeniu eminent, dar legislația nu este obligată să folosească puterea.

În opinia majorității, Justice Strong a scris:

„Dacă în guvernul federal există un drept de domeniu eminent, acesta poate fi exercitat în interiorul statelor, în măsura în care este necesar pentru a se bucura de puterile conferite de acesta Constituţie."

În Statele Unite ale Americii v. Compania de căi ferate electrice din Gettysburg (1896), Congresul a folosit un domeniu eminent pentru a condamna câmpul de luptă Gettysburg din Pennsylvania. Compania de căi ferate din Gettysburg, care deținea terenuri în zona condamnată, a dat în judecată guvernul, susținând că condamnarea le-a încălcat dreptul de a cincea modificare.

Majoritatea a decis că, atât timp cât companiei de căi ferate i-a fost plătită o valoare de piață echitabilă pentru terenuri, condamnarea a fost legală. În ceea ce privește utilizarea publică, Justiția Peckham, în numele majorității, a scris: „Nu trebuie luată nicio viziune îngustă asupra caracterului acestei utilizări propuse. Credem că caracterul și importanța sa națională sunt simple. ” Mai mult, instanța a reținut că cantitatea de teren necesară în orice sechestru eminent de domeniu revine legiuitorului să stabilească, nu instanța de judecată.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. Orașul Chicago (1897) a încorporat clauza de preluare a cincea amendament folosind Al patrulea amendament. Înainte de acest caz, statele au folosit puteri de domeniu eminente nereglementate prin a cincea modificare. Aceasta înseamnă că statele ar putea să fi confiscat proprietăți pentru uz public fără doar o compensație.

În anii 1890, orașul Chicago și-a propus să conecteze o porțiune de drum, chiar dacă însemna tăierea proprietății private. Orașul a condamnat terenul printr-o petiție judecătorească și a plătit doar despăgubiri proprietarilor de proprietăți. Corporația Căilor Ferate Quincy deținea o parte din terenul condamnat și a primit 1 USD pentru luarea acesteia, ceea ce a determinat calea ferată să apeleze la hotărâre.

Într-o decizie 7-1 pronunțată de Justiția Harlan, instanța a decis că statul poate lua terenuri sub un domeniu eminent dacă proprietarii inițiali li se acorda doar o despăgubire. Preluarea terenului Companiei de Căi Ferate nu a lipsit compania de utilizarea acesteia. Strada a străbătut numai căile ferate și nu a determinat scoaterea. Prin urmare, $ 1 era doar o compensație.

În 1945, Congresul a înființat Agenția funciară pentru reamenajarea districtului Columbia pentru a autoriza confiscarea districtelor de locuințe „înjurite” pentru reconstrucție. Berman deținea un magazin de marfă din zonă prevăzut pentru reamenajare și nu dorea să fie confiscată proprietatea sa împreună cu zona „zdruncinată”. În Berman v. Parker (1954), Berman a dat în judecată pe baza faptului că Legea privind reamenajarea districtului Columbia și confiscarea terenului său i-au încălcat dreptul la proces.

Într-o decizie unanimă pronunțată de judecătorul Douglas, instanța a constatat că confiscarea proprietății lui Berman nu era o încălcare a dreptului său de cincilea amendament. Al cincilea amendament nu specifică pentru ce terenul trebuie utilizat în afara „utilizării publice”. Congresul are puterea de a decide ce este acesta utilizarea ar putea fi și scopul transformării terenului în locuințe, în special locuințe cu venituri mici, se încadrează în definiția generală a preluărilor clauză.

Opinia majoritară a Justiției Douglas a citit:

„Odată ce s-a hotărât problema scopului public, cuantumul și caracterul terenului care trebuie luat pentru acesta proiectul și necesitatea unui anumit traseu pentru completarea planului integrat stă la discreția legislativului ramură.“

Penn Central Transportation v. New York City (1978) a solicitat instanței să decidă dacă Legea conservării punctelor de reper, care restricționa Penn Station să construiască o clădire cu 50 de etaje deasupra acesteia, era constituțională. Penn Station a susținut că prevenirea construcției clădirii echivalează cu o preluare ilegală a spațiului aerian de către orașul New York, încălcând al cincilea amendament.

Într-o decizie 6-3, instanța a decis că Legea reperelor nu constituie o încălcare a celui de-al cincilea amendament deoarece restricționarea construcției unei clădiri cu 50 de etaje nu a constituit o luare a spațiului aerian. Legea reperelor era mai strâns legată de o ordonanță de zonare decât un domeniu eminent, iar New York avea o dreptul de a restricționa construcția în interesul public de a proteja „bunăstarea generală” a celor din jur zonă. Penn Central Transportation nu a putut dovedi că New York a „luat” în mod semnificativ proprietatea doar pentru că au scăzut capacitatea economică și au afectat drepturile de proprietate.

Legea privind reforma funciară din Hawaii din 1967 a urmărit să abordeze problema proprietății inegale a terenurilor pe insulă. Șaptezeci și doi de proprietari privați au deținut 47% din teren. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) a cerut instanței să stabilească dacă statul Hawaii ar putea adopta o lege care să o utilizeze domeniu eminent pentru preluarea de terenuri de la locatari (proprietarii) și redistribuirea lor către locatari (proprietate chiriașii).

Într-o decizie 7-1, instanța a decis că Legea privind reforma funciară este constituțională. Hawaii a căutat să utilizeze un domeniu eminent pentru a preveni o concentrare a proprietății private, un scop asociat în general cu o bună guvernare democratică. În plus, legiuitorul de stat are la fel de multă putere de a lua această hotărâre ca și Congresul. Faptul că proprietatea a fost transferată de la o parte privată la alta nu a înfrânt natura publică a schimbului.

În Kelo v. Orașul New London (2005), reclamantul, Kelo, a dat în judecată orașul New London, Connecticut pentru că a confiscat proprietatea în domeniul eminent și a transferat-o către New London Development Corporation. Susette Kelo și alții din zonă au refuzat să-și vândă proprietatea privată, așa că orașul a condamnat-o pentru a-i obliga să accepte despăgubiri. Kelo a susținut că confiscarea bunurilor sale a fost o încălcare a elementului de „uz public” al Cincilea Clauza de preluare a amendamentelor, deoarece terenul va fi utilizat pentru dezvoltarea economică, care nu este exclusiv public. Proprietatea lui Kelo nu a fost „evazionată” și va fi transferată unei firme private pentru dezvoltare economică.

Într-o decizie 5-4 pronunțată de Justice Stevens, instanța a confirmat aspectele deciziei sale Berman v. Parker și Hawaii Housing Authority v. Midkiff. Instanța a decis că redistribuirea terenului face parte dintr-un plan economic detaliat care includea utilizarea publică. Chiar dacă transferul de terenuri a fost de la o parte privată la alta, obiectivul acestui transfer - dezvoltarea economică - a servit unui scop public definitiv. În acest caz, instanța a definit în continuare „utilizarea publică”, explicând că nu se limitează la utilizarea literală de către public. Mai degrabă, acest termen ar putea descrie și beneficii publice sau bunăstare generală.

• Kohl v. Statele Unite, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 469 S.U.A. (2005).
• Statele Unite ale Americii v. Gettysburg Elec. Riu. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978).
• Hawaii Housing Auth. v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 U.S. 26 (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. v. Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilya. „Povestea din spatele lui Kelo v. City of New London. ” The Washington Post, 29 mai 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to-shock-the- conștiință-of-the-națiune /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• „Istoricul utilizării federale a domeniului eminent”. Departamentul de Justiție al Statelor Unite, 15 mai 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Lege constitutionala. Puterea Federală a Domeniului Eminent. " Revizuirea de drept a Universității din Chicago, vol. 7, nr. 1, 1939, pp. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• „Adnotarea 14 - A cincea modificare.” FindLaw, constitution.findlaw.com/amension5/annotation14.html#f170.